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　　和记娱乐官方网由此可见，房价的上涨和下跌与新房库存之间并没有必然的因果关系。　　社会消费品零售总额的增长态势，并不足以完全反映中国消费升级的趋势。其中，2017年全市计划供应住宅用地1200公顷，保障30万套住房建设需求，包括产权类住房25万套，租赁住房5万套。

　　　　再来看日本，在1985年的“广场协议”之后，日元大幅升值，对日本国内企业的出口和日本“贸易立国”战略造成了毁灭性打击。　　如此看来，每卖出一部iPhoneX，苹果公司可以从中获利超过3000元人民币。具体来看，本次金融工作会议，以下三方面议题或趋势性前景值得期待：　　首先，已经出台的金融监管举措将得到贯彻执行。

　　　　其次，境外机构增持我国政策性金融机构债券的意愿增强。从2014年以来本轮美元升值周期接近30%的涨幅看，预计美元指数回落的趋势还将延续一段时间。多名美联储官员在不同场合支持加息，3月3日美联储主席耶伦在芝加哥发言已经“接近明确”地暗示3月将加息。

　　”　　从时间上看，此次改革方案将以第四次全国经济普查为契机，于2019年正式实施。此轮美国房价的飙升，是否意味着次贷危机的重演？其背后动因是什么？近年来趋之若鹜的中国买家在其中又作了多大贡献？美国房价后期走势将面临哪些风险？这些问题值得有意投资美国房地产市场的潜在投资者关注。事实上，从币种结构看，欧洲央行与大多数国家的央行一样，以美元资产为主：截至2016年末，欧洲央行持有美元资产417亿欧元，占比高达88%。

　　　　与此同时，日本4月份CPI同比涨幅为%，连续四个月保持了%以下正增长，但这仍不足以判断日本已走出通货紧缩。最近几年，国家统计局没有发布居民部门的可支配收入数据，但短期债务收入比上升的趋势仍在延续是不争的事实。并在此基础上指出：今年中国经济基本面较为健康，供给侧结构性改革也取得了进展，2017年人民币汇率将保持相对稳定，而人民币正常波动将是一个常态，短期走势将受到各种突发事件的影响。

　　联想到最近一周的中美贸易摩擦，人民币汇率持续走强背后是否另有隐情？对于外贸企业、普通投资者和一般家庭来说，面对人民币汇率升值趋势，该如何应对？　　人民币汇率上升有三方面原因　　整体而言，最近一段时间人民币汇率持续走强，主要有三方面原因：　　首先是美元的持续低迷。由此看来，投资需求后期回落风险表明，全年经济增长将呈现“前高后低”的走势，二季度或下半年经济增速再度回落的风险不可小觑。　　对于“商住房”的风险，决策部门早有提示。

　　目前，MPA体系将合意贷款的监管口径扩展到广义信贷，强化了监管对于金融体系内信用创造的约束，增加了银行本身的稳定性，从而制约了银行表外业务的扩张。事实上，此轮房地产去库存的最大意外，在于决策部门大大低估了居民加杠杆购房的疯狂程度。　　美国经济面临新的考验。

　　按揭贷款利率的上升，增加了购房者的购房成本，改变了购房者的市场预期，从而压制了住房的市场需求。有哪些因素可能助推央行上调存贷款基准利率？值得深入分析与探讨。　　然而，从当前中国实体经济和市场利率的走势来看，中国央行跟进实施加息或缩表政策的可能性较低，主要有以下三方面原因：　　第一，中美无风险国债收益率利差已上升到历史平均水平。

　　　　土地成交市场“价升量跌”值得关注　　土地市场溢价率的大幅攀升，并不能完全说明房地产开发企业对房地产市场前景一致看好。　　可以预见，在特朗普政府引领下，全球经济将进入新一轮的减税周期，争夺制造业、国际投资的战争悄然打响，这势必打破国际税收体系的平衡。2016年下半年以来，得益于工业部门的补库存投资，制造业投资触底反弹，今年一季度已实现了%增长，对总投资的下拉作用明显减弱。

　　　　在中国企业走出去和海外并购热潮推动下，中国对外资产结构也发生了深刻变化——国家外汇管理局披露的最新数据显示，2016年9月末，我国国际投资头寸表中对外资产总额为万亿美元，其中储备资产为万亿美元，直接投资为万亿美元，证券投资（包括股权和债券）为3406亿美元，其他投资（包括贸易信贷、各类贷款等）为万亿美元。同时，报告认为我国“经济结构不断优化，数字经济等新兴产业蓬勃发展”。有媒体统计，2017年1-9月，中央和地方有关房地产调控的政策已经接近180次。

　　例如，2015年811汇改前后，人民币汇率高估问题严重，国际资本持有人民币国债规模2015年全年一直在2300-2500亿元区间内徘徊，许多月份还略有下降；2016年12月，由于美元大幅升值，使得人民币汇率被动贬值压力陡增，境外机构增持人民币国债意愿也明显减弱，出现了连续三个月的负增长；到了今年3月，人民币贬值压力基本消失，境外机构开始重新加持人民币国债（参见下图）。　　例如在互联网金融、共享经济发展过程中，政府监管往往滞后一步，给了创新足够的试验空间。未来房地产调控政策重点，整体上需要防止房价过快回落，通过时间换空间的方式，以居民收入稳步增长，逐渐消化过高的房价。

　　渣打银行构建的人民币环球指数大体反映了这一变化趋势，该指数涵盖了中国香港和台湾地区、新加坡和伦敦等全球主要人民币离岸市场，包括存款（财富储存）、点心债券和存款证（融资工具）、贸易结算和其他国际付款（国际商贸）以及外汇（交易渠道）四项主要人民币业务增长。中国数字“原住民”（一出生就面临着一个无所不在的网络世界）的互联网用户多达亿。鲍威尔认为美联储应与美国财政部、证监会、商品期货交易委员会、联邦存款保险公司四大监管机构合作，评估沃尔克规则的有效性。

　　　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家黄志龙　　　　这两天，美国总统特朗普首次访问中国，引起了舆论对中美关系的广泛讨论。尽管房产按揭还款的期限长达10-30年，但每月或每年的还贷仍是当期的短期债务。这个快的程度提请大家注意，不是说现在就要去杠杆，而是说增长的过程要注意质量，要使增量部分保持稳健，同时又是高质量的。

　　　　另一方面，市场操作利率将进入常态化回升的通道。　　2022年，在北京冬奥会成功举办时与京津冀主要城市联系进一步紧密，与北京中心城区错位发展，起步区基础设施全部建设完成，新区核心区基本建成。此外，央行在MLF、PSL、SLF等流动性工具都有不同程度的收缩。

　　当前，我国已基本实现了存贷款利率的市场化，从2010-2016年数据看，商业银行净息差与资金市场利率走势密切相关。1977年，费希尔独立撰写了《长期合同、理性预期和最佳货币供应规则》，证明了在名义刚性条件下，即使存在理性预期，货币政策也是有效的。　　在此背景下，随着稳增长的目标逐渐淡化，2018年基础设施建设投资增速将可能出现持续的回落。

　　　　显然，这一估值水平不仅大幅高于当前A股的平均市盈率（倍），也高于善于讲故事、也有故事可讲的创业板的平均市盈率55倍（参见下图）。　　当前，不但新入库PPP项目的门槛越来越高，已收入项目库的PPP项目也在清理之中。同时，“市级、县级生产总值核算改革方案由上一级统计机构参照《地区生产总值统一核算改革方案》研究制定。

　　　　全球性的投资保护主义表现为美国政府不但继续以高标准双边投资协定（BIT）向新兴市场国家施压，要求其他国家降低市场准入门槛，同时却以国家经济安全等名义，继续排斥中国等金砖国家赴美投资。”　　从时间上看，此次改革方案将以第四次全国经济普查为契机，于2019年正式实施。政策落地时间点更早，不仅对今年二季度经济增长起到有效支持，同时也能彰显中央兑现减税政策的决心，是真心实意的减税和“让利于民”。

　　理论和历史经验都表明，在大规模减税实施后，美国经济快速增长，企业利润和个人收入总额大增，税率下降、税基扩大成为美国重振经济屡试不爽的法宝。在这样的背景下，房地产开发投资却逆势增长，增长的动力来自于哪里？值得进一步分析和探讨。由此可见，从保持中美国债收益率利差处于合理水平和维持人民币汇率稳定的角度看，央行跟随美联储持续收紧货币政策的必要性不大。

　　按照2017年600万套棚改计划目标，扣除60%货币化安置部分，40%属于保障房安置，然而，保障房建设用地一般靠政府划拨，房地产投资主要构成为建安费用，据住建部的数据，2016年12月的建安成本约为1650元/平米，根据《国务院关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，保障房的单套建设面积一般在60平米左右，据此推算，棚改实物安置带来的房地产投资新增需求为3000亿元，相对于2016年全年房地产投资的万亿元，占比仅为3%，可谓杯水车薪。2016年，“商住房”成交量占北京新房总成交量的比重为%。金融危机后实施的沃尔克规则，对银行机构自营交易作出严格限制。

　　关于明年财政政策前景，随着近年来“开前门、堵后门”等地方债务显性化政策的实施，同时明年经济形势短期无忧，预计2018年财政纪律将会进一步加强，财政政策也将更加强调“有效”：一方面是强调财政资金使用效率，强化问责与绩效管理，提高财政资金使用透明度；另一方面财政资金将重点投向扶贫攻坚和污染防治，为长期经济发展的短板提供财政资金支持。　　从新增贷款数据看，2月末人民币贷款余额万亿元，同比增长13%，增速比上月末高个百分点，同样保持高位运行趋势。在此背景下，人民币汇率指数（CFETS）的上升，必然带动人民币对上述大部分货币的升值。

　　时至今日，人们对家庭负债早已不再陌生，从贷款买房买车，到贷款上学与日常消费，尤其是随着近年来P2P、现金贷业务的普及，债务似乎已经渗透到我们生活的方方面面。从需求层面看，近年来，消费需求对经济增长的贡献，同样远远高于投资和净出口对增长的拉动作用。　　其次，境外机构增持我国政策性金融机构债券的意愿增强。

　　支持微信提现的牛牛从行业分布看，煤炭和钢铁行业是“债转股”两大主要行业，其中煤炭行业为3360亿元，钢铁行业1716亿元，合计5076亿元，占债转股项目的83%以上。从出口品类看，不仅劳动密集型产品出口增速由负转正，高新技术产品和机电产品出口也受益欧美日新一轮设备投资周期启动影响，延续复苏。打响人才争夺战第一枪的是昆山（2017年10月），紧随其后的是合肥、石家庄、厦门、西安、武汉、郑州等城市，先后实施了人才绿卡、高端人才购房租房补贴、人才配租配售、人才住房券等政策。

　　但在购房者“买涨不买跌”的心理下，长远来看，三四线城市对于人口吸引力、本地居民购买力、产业竞争力、交通等方面的短板问题依然突出，购房者对价格的变化更为敏感，加上几乎无限量的土地供应，这将使得“涨价去库存”的神话在三四线城市难以再度上演。　　同时，《办法》明令禁止实施债转股的企业包括：（一）扭亏无望、已失去生存发展前景的“僵尸企业”；（二）有恶意逃废债行为的失信企业；（三）债权债务关系复杂且不明晰的企业；（四）不符合国家产业政策，助长过剩产能扩张和增加库存的企业；（五）其他不适合实施债转股的企业。自有住房率的回升，主要动力来自于20-34岁的千禧一代收入水平不断上升，许多在硅谷地区互联网行业年轻人对自有住房有着强烈的需求。

　　　　具体来看，截至2017年12月末，美国CPI涨幅已连续四个月超过2%，而在CPI中能源是主要的推动力，涨幅一直在6%以上（参见下图）。　　从房地产开发投资的主体——建筑工程的投资增长动力看，2016年四季度以来，建筑工程投资和房屋施工面积增速的裂口有走阔之势，建筑工程投资增速高于房屋施工面积增速的幅度越来越大，这说明建筑工程投资的增长动力可能主要来自于建材价格的上涨。　　在经济增速基本稳定情况下，2017年三季度房地产和金融业对GDP累计贡献率降至%，实体经济的贡献率则达到了%。

　　从已经公布的PPP项目、投资回报、民企参与度等数据看，以下三方面趋势值得高度关注。　　更值得关注的是，随着美联储加息节奏加快，央行可能通过缩短放长的逆回购操作方式，间接引导市场利率走高。但是可以预见的是，美联储基准利率达到高点之日，或是美国房价达到顶点之时，新一轮房地产泡沫危机是否会再次降临，让我们拭目以待。

　　　　从106项加征关税的商品清单看，对CPI影响最为直接的商品有大豆、牛肉、烟酒、塑料、化工制品、塑料橡胶等制品。在不违背政策目标前提下，消除、放松或改进监管规则；三是提高压力测试和综合资本分析评估的透明度，披露相关测试模型和细节；四是适当提高金融机构补充杠杆比率。由此可见，高税负同样是美国营商环境改善的主要拖累因素之一。

　　　　土地市场将如何影响不同等级城市的房价？　　对于不同等级城市来说，当前土地市场“量价齐升”的影响可能不尽相同。　　外交方面，主要来自于欧洲内部和一体化进程的挑战。由此可见，2018年启动新一轮的财税改革将成为大概率事件。

　　　　在中国企业走出去和海外并购热潮推动下，中国对外资产结构也发生了深刻变化——国家外汇管理局披露的最新数据显示，2016年9月末，我国国际投资头寸表中对外资产总额为万亿美元，其中储备资产为万亿美元，直接投资为万亿美元，证券投资（包括股权和债券）为3406亿美元，其他投资（包括贸易信贷、各类贷款等）为万亿美元。当前的利率水平，没有偏离历史平均利率水平的中枢（见下图）；四是全球货币政策将在2018年迎来同步转向，特别是市场预计美联储还将加息三次，将对中国央行货币政策造成较大的挑战，为了维持中美利差保持在适当水平，央行将密切关注美联储货币政策的动向。　　PPP回落的影响几何？　　基建投资的持续增长，是固定资产投资不失速的关键因素。

　　在过去三十年来，莱特海策担任多起钢铁反倾销和反补贴税案的主要律师，早在1983年出任里根政府副贸易代表一职，负责1984-1985年日美钢铁协议谈判，迫使日本限制对美国钢铁出口。当前，全球经济正处于稳健增长的通道中，虽然美国经济一季度增速有所回落，但美联储认为这只是暂行性现象，欧洲和日本经济也都走出了衰退和通缩的阴影。　　第二，近期人民币资产相对收益优势再次凸显。

　　　　某种意义上讲，房地产信贷业务已经到了“露头就打”的局面。因此，2017年土地购置面积的高增，将成为稳定未来两三年房地产投资的有利因素。今年3月CPI同比涨幅为%（参见下图），连续突破美联储2%的预期目标值，美联储主席鲍威尔也在各种场合暗示美联储加息幅度和节奏将可能提升。

　　以人民币计价的出口，1-4月出口累计同比增长了%，4月当月同比增速为%，增速较3月尽管微幅回落，但仍处于高位增长趋势中（参见下图）。大量资金的涌入，进一步推动了中国数字经济的快速发展。在继美联储加息之后，中国央行再度上调MLF和逆回购市场操作利率，这既有美联储加息的因素，但更重要的原因可能还是国内金融市场防风险和经济形势的变化，具体来看包括以下两个方面：　　一方面，当前货币政策基调已发生改变。

　　　　从不同等级城市来看，三、四线城市土地财政问题相对一二线城市更为突出。预计2018年国企去杠杆的深度和广度将持续推进。在此政策影响下，2017年前三季度，境内企业对外非金融类直接投资和境外并购金额为亿美元和977亿美元，同比下降了%和%，中国企业海外投资和并购回归理性。

　　　　个中原因可能有两方面：其一，中国利率市场化于2015年10月才基本完成，还没有经历一个完整的利率波动周期；其二，中国按揭贷款利率长期受中央房地产调控政策的影响，首套房、二套房等按揭贷款利率折扣幅度主要受中央房地产调控政策主导，这必然导致商业银行自主确定房贷利率的市场化程度不高。而财政部部长此时提出“对个人住房按照评估值征收房地产税”，可能是决策部门对房产税将进入立法程序的吹风和预告。下面从棚改形成的两个房地产开发投资需求入手作个详细解析：　　第一个需求是保障房投资需求。

　　　　今年上半年，决策部门的强力监管举措实施后，人民币新增贷款占社会融资比重大幅回升，4、5、6月人民币新增贷款占当月社会融资规模比重分别为78%、110%和%，其中5月份银行贷款以外的其他社会融资工具甚至出现了净萎缩。　　基于这一政策难题，笔者认为央行货币政策将继续采取引导MLF、SLF、PSL、TLF、逆回购等公开市场操作利率的上升，而减少使用对公众和舆论预期影响较大的准备金率、存贷款基准利率调整等传统政策工具，但是，金融体系的实际利率将进入一个上升周期，即便贷款基准利率不进行调整，仍将通过金融机构贷款利率上浮的方式传导到实体经济。　　与此同时，房价的过快增长，必然带来住房租金回报率不断下降。

　　实际上，国家审计署披露的《2017年第三季度国家重大政策措施贯彻落实情况跟踪审计结果》显示，云南、湖南、吉林、重庆4个省份中10个市县（区）出现明显的虚增财政收入问题。人民币国债是境外机构加持人民币资产的主要途径。　　2015年以来，商业银行净息差大幅下降，至今年一季度末已下滑至%，虽然其主要原因无疑是存贷款利率逐步完全市场化，使得商业银行存款（负债端）利率上浮比例较大，而资产荒问题使得贷款利率难以获得较高溢价，但是，2015-2016年整体市场利率下行，也是商业银行净息差下行的因素之一（参见下图）。

　　从行业分布看，煤炭和钢铁行业是“债转股”两大主要行业，其中煤炭行业为3360亿元，钢铁行业1716亿元，合计5076亿元，占债转股项目的83%以上。中国居民部门债务占居民部门可支配收入的比重，从2006年%暴涨至2017年8月的%。　　最后，一线城市“商住房”价格下调的底线为50%左右。

　　　　三方面原因促使北京对“商住房”痛下杀手　　等到2017年3月26日，“326新政”对北京“商住房”市场堪称“核弹式打击”，个人购买“商住房”的空间和意愿几乎完全消失。（参见表2）。随着特朗普政府强力推进减税政策，必然会伴随着美国财政赤字的上升。

　　　　因此，在美国退出《巴黎协定》后，金砖国家一方面要共同向美国政府施压，让其珍惜《巴黎协定》的成果，另一方面以自身的实际行动，与美国以外的其他国家一道，共同捍卫《巴黎协定》的约束力。在此背景下，2018年PPP主导下的“铁公基”基建投资将继续回落。　　其次，特朗普将直接或间接干预美联储货币政策的收紧节奏。

　　2012年6月，费希尔在他的第二个五年任期结束后去职，以色列总理内塔尼亚胡对费希尔予以高度评价，称费希尔是“以色列经济增长与经济成就的最重要搭档”，其“经验、智慧与国际联系”在全球经济危机时期至关重要。现任商务部部长是威尔伯罗斯（WilburRoss），罗斯在钢铁、煤炭等传统产业的投资并购经验十分丰富，与美国钢铁行业和大型钢铁企业有千丝万缕的联系。　　当然，这其中也有例外——2008年7月至2009年2月金融危机最严峻时期，大量避险资金进入美国长期国债市场，拉低了美国国债收益率，期间美国抵押贷款利率与十年期国债收益率的利差一度达到3%（参见下图）。

　　　　房地产市场的销售与投资的关系在经历近半年的异常后重回常态。　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家黄志龙　　形成的通胀压力，要远远高于对中国老百姓形成的通胀压力。　　与国有经济形成对比的是民营经济，报告不仅重申了“毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展，使市场在资源配置中起决定性作用”，同时提出“全面实施市场准入负面清单制度，清理废除妨碍统一市场和公平竞争的各种规定和做法，支持民营企业发展，激发各类市场主体活力。

　　由此推论，2017年下半年房地产开发资金来源增速在%-%区间内波动（见下图），相应地，2018年上半年投资增速可能在3%-6%区间内。在此期间，房地产开发投资增速却连续5个月不断攀高，至今年4月已上升至%，成为稳定固定资产投资的核心动力。2017年以来，房地产调控思路发生了明显的变化，土地供应的主要参考指标不是房价，而是住房库存消化周期。

　　　　最后，舆论认为美国经济增长强劲不完全是特朗普的功劳。　　房地产市场将继续步入回落周期　　房地产是中国经济的“周期之母”。　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家黄志龙　　　　时光车轮进入到2018年，新年新气象，中国经济也迈入新时代。

　　和记娱乐赌博估值方面，高盛公司在2017年末就曾提示，当前美国股市估值处于历史最高水平，耶伦在卸任前也多次表达了她任内美国股市上涨过快和估值过高的担心。从需求层面看，近年来，消费需求对经济增长的贡献，同样远远高于投资和净出口对增长的拉动作用。彼时反对声最大的依然是房产税将对本已十分低迷的房价形成打压，影响土地出让收入。